Gayrimenkul dava türleri; arsa, arazi, konut, ticari taşınmazlar ve kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı ihlalleri, sınır uyuşmazlıkları, sözleşmeye aykırılıklar, miras paylaşımları ve idari müdahalelerden kaynaklanan tüm adli ve idari dava çeşitlerini ifade eder. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) bu davaların temel yasal çerçevesini çizer.
Taşınmazların ekonomik değerinin büyüklüğü sebebiyle Türk yargı organlarındaki uyuşmazlıkların en hacimli bölümünü gayrimenkul davaları oluşturur. Hak sahiplerinin doğru mahkemede, doğru hukuki gerekçeyle ve yasal süreleri kaçırmadan dava açması mülkiyet hakkının korunması için hayati önem taşır. Taşınmaz hukuku alanında uzmanlık desteği için gayrimenkul avukatı sayfamızı ve genel kavramlar için gayrimenkul hukuku nedir rehberimizi inceleyebilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Gayrimenkul Davalarının Genel Sınıflandırılması ve Nitelikleri
- 2. Tapu Sicili ve Mülkiyet Hakkına Dayanan Davalar
- 3. Zilyetlik ve Haksız İşgal Davaları
- 4. Ortaklık ve Paylaşım Davaları
- 5. Kira ve Tahliye Hukukundan Doğan Davalar
- 6. Kamusal ve İdari Taşınmaz Davaları
- 7. Taşınmaz Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkemeler Karşılaştırma Tablosu
- 8. Taşınmaz Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı
- 9. Gayrimenkul Dava Türleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- 10. Sonuç ve Hukuki Danışmanlık
1. Gayrimenkul Davalarının Genel Sınıflandırılması ve Nitelikleri
Gayrimenkul davaları, uyuşmazlığın kaynağına göre özel hukuk davaları (Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemeleri) ve idari yargı davaları (İdare ve Vergi Mahkemeleri) olarak iki ana kulvarda yürütülür. Taşınmazın aynı (mülkiyeti) üzerindeki davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir; dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
2. Tapu Sicili ve Mülkiyet Hakkına Dayanan Davalar
2.1. Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kütüğündeki tescilin hukuki sebepten yoksun, sahte veya sakat olması durumunda tapunun gerçek hak sahibine iadesi için açılır. En yaygın nedenleri; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve gabindir (tapu iptali ve tescil davası rehberi).
2.2. Kötü Niyetli Tapu Tescili Davaları (TMK m. 1023)
Tapu kütüğündeki yolsuz tescili bilerek veya bilmesi gerekerek taşınmazı devralan kötü niyetli üçüncü kişilere karşı açılan tapu iptal davalarıdır (kötü niyetli tapu tescili rehberi).
2.3. Satış Vaadine Dayalı Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davaları
Noterde usulüne uygun satış vaadi sözleşmesi imzalandığı halde satıcının tapuda devir yapmaktan kaçınması durumunda mahkeme hükmüyle tescil sağlanması için açılır (satış vaadi sözleşmesi rehberi).
2.4. Kadastro Tespitine İtiraz ve Tapu Sınır Düzeltme Davaları
Kadastro çalışmaları sırasında hatalı belirlenen sınırlar, eksik yüzölçümleri veya zilyetlik haklarının çiğnenmesi sebebiyle 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açılan davalardır (kadastro davası rehberi).
3. Zilyetlik ve Haksız İşgal Davaları
3.1. Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) Davası
Taşınmaz malikinin rızası olmaksızın mülkünü haksız şekilde kullanan, inşaat yapan veya sınır ihlalinde bulunan kişilerin taşınmazdan uzaklaştırılması için açılır (müdahalenin men’i davası rehberi).
3.2. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Haksız işgalcinin taşınmazı kullandığı süre boyunca malike ödemesi gereken geriye dönük en fazla 5 yıllık kira tazminatıdır (ecrimisil davası rehberi).
4. Ortaklık ve Paylaşım Davaları
4.1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen taksim edilmesi ya da icra satış memurluğu aracılığıyla açık artırmada satılarak paydaşlara paraya çevrilmesi davasıdır (izale-i şuyu davası rehberi).
4.2. Ön Alım (Şufa) Hakkı Davası
Hisseli taşınmazlarda bir paydaşın payını yabancı üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşların satış bedelini depo ederek payı devralma hakkıdır (şufa davası rehberi).
4.3. Gayrimenkul Miras Paylaşımı ve Tenkis Davaları
Mirasçılar arasında terekeye dahil taşınmazların intikali, miras taksimi ve saklı payların ihlali durumunda tenkis davası açılır (gayrimenkul miras hukuku).
5. Kira ve Tahliye Hukukundan Doğan Davalar
5.1. Kiracı Tahliye Davaları
Konut ve çatılı işyerlerinde tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve davası, konut/işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar ve 10 yıllık uzama süresi tahliye davalarıdır (tahliye davaları rehberi).
5.2. Kira Bedeli Tespiti ve Uyarlama Davaları
5 yıllık kira süresini dolduran sözleşmelerde kiranın bölge rayicine uyarlanması için açılan kira tespit davası ile olağanüstü şartlarda açılan kira uyarlama davalarıdır.
6. Kamusal ve İdari Taşınmaz Davaları
6.1. İmar Planı İptal Davaları
Belediyelerin hukuka aykırı nazım ve uygulama imar planı değişikliklerine karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde açılan iptal davalarıdır (imar planı iptal davası rehberi).
6.2. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
İdarenin kamu yararı için taşınmaza el koyması halinde taşınmazın gerçek bedelinin tespiti ve tescili davalarıdır (kamulaştırma davası rehberi).
6.3. Yapı Kayıt Belgesi İptal Davaları
İmar barışı kapsamında alınan belgelerin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince haksız iptaline karşı açılan idari davalardır (yapı kayıt belgesi rehberi).
7. Taşınmaz Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkemeler Karşılaştırma Tablosu
| Dava Türü | Görevli Mahkeme | Yetkili Mahkeme | Zorunlu Arabuluculuk |
|---|---|---|---|
| Tapu İptali ve Tescil | Asliye Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer (Kesin) | Yok |
| Tahliye ve Kira Tespiti | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu / İfa Yeri | ZORUNLU |
| Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer (Kesin) | ZORUNLU |
| Müdahalenin Men’i ve Ecrimisil | Asliye Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer (Kesin) | Yok |
| Kat Mülkiyeti İhtilafları | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer (Kesin) | ZORUNLU |
| İmar Planı İptal Davası | İdare Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer (Kesin) | Yok |
8. Taşınmaz Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı
7445 sayılı Kanun çerçevesinde 1 Eylül 2023 itibariyle kira tespit, tahliye, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku davalarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur. Arabuluculuk belgesi olmadan açılan davalar esasa girilmeksizin dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
9. Gayrimenkul Dava Türleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Gayrimenkul davalarında harç nasıl hesaplanır?
Mülkiyete ilişkin davalarda (tapu iptali, ecrimisil, şufa) dava değeri üzerinden nispi harç (binde 68,31 oranının dörtte biri peşin) ödenirken; tahliye ve ortaklığın giderilmesi davalarında maktu veya yıllık kira bedeli üzerinden harç alınır.
İzale-i şuyu davasında taşınmaz kime satılır?
Tüm paydaşlar oybirliğiyle anlaşırsa yalnızca hissedarlar arasında; anlaşma sağlanamazsa halka açık genel artırma yoluyla en yüksek teklifi veren üçüncü kişiye satılır.
10. Sonuç ve Hukuki Danışmanlık
Gayrimenkul uyuşmazlıkları, davanın türüne göre değişkenlik gösteren katı hak düşürücü süreler ve usul kuralları içerir. Yanlış mahkemede dava açmak veya süreyi geçirmek büyük hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle süreçlerin uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi önerilir. Kanun metinlerine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden erişebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu rehber genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır. Somut ihtilaflarınız için avukatınıza danışınız.