Tapuya İyiniyet ve TMK Madde 1023
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline güvenerek iyiniyetle taşınmaz edinen kişilerin hakkının korunacağını öngörmektedir. Bu ilke, tapu sicilinin güvenilirliğini sağlayan temel ilkelerden biri olup “tapu sicili alenidir, herkes aleni sicile dayanarak hak kazanabilir” anlayışının somutlaşmış hâlidir.
Ancak bu koruma, edinen kişinin iyiniyetli olmasını şart koşmaktadır. Kötüniyetli kişiler bu korumadan yararlanamaz.
Kötüniyet Nedir, Nasıl İspat Edilir?
Kötüniyet; taşınmazı devralan kişinin, tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığını biliyor ya da bilmesi gerektiği hâlde işlem yapması anlamına gelir. Kötüniyetin ispatı davacıya aittir. İspat araçları arasında şunlar sayılabilir:
- Taraflar arasındaki yakın akrabalık veya ticari ilişki
- Satış bedelinin piyasa değerinin çok altında olması
- İşlemlerin art arda ve kısa sürede gerçekleştirilmesi
- Taşınmazın fiilen muris ya da başkası tarafından kullanılmaya devam edilmesi
- Tanık beyanları ve yazışmalar
Yargıtay Kararlarında Kötüniyet
Yargıtay, kötüniyetin tespitinde “objektif özen yükümlülüğü” ölçütünü esas almaktadır. Buna göre makul bir kişinin içinde bulunduğu koşullarda dikkat etmesi gereken bir hususu görmezden gelen alıcı, kötüniyetli sayılabilir. Özellikle muris muvazaası davalarında, taşınmazın satın alan kişinin aynı zamanda miras bırakanın yakın akrabası olması kötüniyetin göstergesi olarak değerlendirilmektedir.
TMK m. 1023 Korumasının İstisnaları
Aşağıdaki hâllerde tapu siciline dayanarak hak kazanma koruması işlemez:
- Sicildeki yanlışlığın herkesçe bilinmesi: Yanlışlık herkes tarafından biliniyorsa iyiniyet iddiası kabul görmez (TMK m. 1023 son cümle).
- Tescilsiz kazanım: Miras, cebri icra, mahkeme kararı veya kanun gereğince gerçekleşen tescilsiz kazanımlarda üçüncü kişi koruması daha sınırlıdır.
- Sahte vekâletname: Malikin bilgisi ve rızası olmaksızın sahte vekâletle yapılan devirde iyi niyet koruması tartışmalıdır; Yargıtay bu konuda çoğunlukla sahte vekâletle devre izin vermemektedir.
Kötü Niyetli Tescilden Doğan Davalar
Kötü niyetli tescil iddiasıyla açılabilecek başlıca davalar şunlardır:
- Tapu iptali ve tescil davası (TMK m. 1025)
- Tenkis davası (saklı payın ihlali söz konusuysa)
- Muvazaa hukukundan doğan sorumsuzluk ve iade talepleri
Sonuç
Tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi, hukuki belirlilik açısından vazgeçilmezdir. Ancak bu güvencenin kötüniyetli kişilere de tanınması hakkaniyet ile bağdaşmaz. Kötüniyetli tapu tesciline karşı dava açmayı düşünüyorsanız, ispat yükümlülüğünü doğru yönetmek için uzman bir gayrimenkul avukatı‘ndan destek almanızı tavsiye ederiz.
Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz.