Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın ileriki bir tarihte belirli bir taşınmazı satmayı, diğer tarafın da satın almayı taahhüt ettiği ön sözleşmedir. Bu sözleşme, taraflara ilerideki satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı tanır; kendisi mülkiyeti devretmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi ön sözleşmeleri düzenlemekte; gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ise Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri uyarınca noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olan özel bir sözleşme türüdür.
Geçerlilik Koşulları
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için:
- Noter huzurunda düzenleme: Sözleşme, bizzat noter tarafından düzenlenmelidir. Adi yazılı ya da taraflarca imzalanan belgeler geçersizdir.
- Taşınmazın belirli olması: Hangi taşınmazın satılacağı ada/parsel numarası gibi bilgilerle kesin biçimde belirtilmelidir.
- Bedelin belirlenmesi: Satış bedeli ya da belirlenme yöntemi sözleşmede yer almalıdır.
- Tarafların ehliyeti: Her iki taraf da tam ehliyetli olmalı; vesayet ya da kısıtlılık varsa mahkeme onayı gerekebilir.
Tapuya Şerh ve Önemi
Satış vaadi sözleşmesi noterlikçe düzenlendiğinde, alıcı bu sözleşmeyi tapu siciline şerh ettirme hakkına sahiptir (TMK m. 1009). Şerhin tapuya işlenmesiyle sağlanan koruma önemlidir: şerh tarihinden itibaren beş yıl boyunca sözleşme, taşınmazı üçüncü kişilere devredilmesine karşın geçerliliğini korur.
Satış Vaadinden Doğan Davalar
İfa (Tescil) Davası
Satıcı, vadettiği satışı yapmaktan kaçınırsa alıcı ifa davası açarak mahkeme kararıyla taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Mahkeme kararı, resmi satış sözleşmesinin (tapu müdürlüğündeki devir) yerini tutar ve tescil hükmü verilir.
Tazminat Davası
Sözleşmenin ifası artık mümkün değilse (örneğin taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse ve şerh yoksa) alıcı, sözleşmeye aykırılıktan doğan zararlarını tazminat davası yoluyla talep edebilir.
Zamanaşımı
Satış vaadine dayanan ifa davalarında on yıllık genel zamanaşımı uygulanır (TBK m. 146). Tapuya şerh verilen sözleşmelerde şerhin süresi esas alınır.
Sonuç
Satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz edinim sürecinde yaygın bir güvence aracıdır. Sözleşmenin hukuki geçerliliğini sağlamak ve tapuya şerh ettirerek haklarınızı korumak için uzman bir gayrimenkul avukatı‘ndan destek almanızı tavsiye ederiz.
Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz.