Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa rayicinin altında kaldığı durumlarda kiraya veren tarafından ya da kira bedelinin aşırı yüksek olduğunu düşünen kiracı tarafından, gerçek kira bedelinin yargı yoluyla belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344-345. maddeleri bu davayı düzenlemektedir.
Türkiye’deki yüksek enflasyon ortamında kira uyuşmazlıkları giderek artmış; kira tespit davaları gayrimenkul hukukunun en güncel konularından biri hâline gelmiştir.
Ne Zaman Kira Tespit Davası Açılabilir?
TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli, taraflarca serbestçe belirlenebilir. Ancak aşağıdaki koşullarda kira tespit davası gündeme gelir:
- Beş yıllık süre dolduysa: Kira sözleşmesi beş yılı doldurduğunda mahkeme, hakkaniyete uygun yeni kira bedelini emsal kira değerlerini ve tüketici fiyat endeksini (ÜFE) göz önüne alarak belirleyebilir.
- Taraflar arasında anlaşmazlık varsa: Kira artış oranında uyuşulamıyorsa dava yoluyla belirleme talep edilir.
- Kiraya verme yasağı kalktıktan sonra: Uzun süreli kira dondurma dönemleri sonrasında kira bedelinin güncellenmesi için dava açılabilir.
Kira Artış Sınırı: TBK m. 344
Beş yıllık süre dolmadan önce taraflar her yıl Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise mahkeme emsal kira değerlerini ve hakkaniyeti de hesaba katarak belirleme yapar.
Dava Açma Süresi ve Usul
TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası, yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa tespit kararı ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Ayrıca dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu ya da davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir.
Bilirkişi ve Emsal Kira Değerleri
Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini araştırmak üzere bilirkişi atamaktadır. Bilirkişi; taşınmazın konumu, büyüklüğü, nitelikleri ve aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira değerlerini inceleyerek rapor hazırlar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararları bu konuda belirleyici içtihat oluşturmaktadır.
Sonuç
Kira tespit davası, kiraya verenler açısından piyasa rayicini yakalamayı sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Dava sürecinde dikkat edilmesi gereken süreler ve arabuluculuk zorunluluğu göz önünde bulundurularak uzman bir gayrimenkul avukatı‘ndan destek alınması tavsiye edilmektedir.
Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz.